GXCQJY23-618 宾阳县社会福利院公开征集运营方项目

本次项目位于宾阳县宾州镇葵扇岭片区，宾阳往横州市方向二级公路487县道旁，距离宾阳县城约5公里。

宾阳县社会福利院是宾阳县唯一一家县级公办养老机构，2019年11月月底由北高路搬迁到宾阳县健康养生城新项目内。宾阳县健康养生城项目除儿童福利院、社会救助站、光荣院外的所有老年养护楼、附属用房、医院、后勤服务中心等都属于宾阳县社会福利院的运营范围。项目规划用地91.58亩，项目总建筑面积约为75000平方米（地上面积为72161平方米，地下面积为3245平方米），建筑密度22.38%，容积率1.18，设置养老床位1200多张。要建设内容为：一期：1号养护楼、2号养护楼、3号养护楼（含光荣院）、社会救助站、儿童福利院、附属用房、6号养护楼；二期：4号养护楼、5-1号养护楼、5-2号养护楼、医院、后勤服务中心、连廊、地下室等。

目前一期项目建设的1、2、3号养护楼、附属用房、儿童福利院、社会救助站已全部完工，除1号养护楼外其余的楼栋都已投入使用，其中2号、3号养护楼目前入住有248名老人，基本住满，社会前景很好,6号养护楼主体工程已经完工。二期的4号养护楼已经建成，还有43.89亩空地未完成建设。

本次公开征集运营方的标的为1号养护楼、2号养护楼、3号养护楼、附属用房、4号养护楼、6号养护楼、光荣院。运营模式为委托方向运营方提供场地进行养老福利服务，运营方须切实履行全县养老福利事业发展的社会责任,探索建立医疗和养生养护相融合的健康养老、数据和服务相融合的智慧养老、基础养老和产业养老相融合的幸福养老等模式。

标的详细资料可到广西联合产权交易所有限责任公司（以下简称“交易所”）查阅。

1.运营方必须在接到交易所通知后2个工作日内签订《成交确认书》，同时应向交易所交纳产权交易服务费（运营方交纳的保证金优先转为产权交易服务费，保证金不足以交纳产权交易服务费的，须补足余款）。

2.运营方须在签订《成交确认书》后5个工作日内，与委托方签订协议，并按照协议约定向委托方支付首期使用费、风险保证金及其他相关费用。

3.4号养护楼以二级精神病综合医院标准来作为衔接过渡期（共7年，签订协议之日起计）建设和运营，第8年起恢复养老使用功能。

4.运营方在装修期结束并正式投入运营后的第1个运营年度内，项目的运营管理与服务应满足国家市场监督管理总局和中国国家标准化管理委员会共同制定的《养老机构等级划分与评定》(GB/T 37276-2018)中第5章5.4条和5.8条规定的基本要求和条件,即达到不低于四（星）级养老机构标准。

5.运营方需确保项目内运营的公益性床位数不得低于总运营床位数的30%，护理型床位数不得低于总设置床位数的60%（以后按照上级部门的新指标随时调整）。

6.自协议书签字之日起3个月内，中标的运营方必须完成1号养护楼的玻璃改造，室内的全部装修工程和设施设备采购安装工作，室内装修改造及设施设备采购安装，除了符合国家有关规范要求外，还必须满足国家市场监督管理总局和中国国家标准化管理委员会共同制定的《养老机构等级划分与评定》(GB/T 37276-2018)中第5章5.3条规定的基本要求和条件，养老床位数要设置在196张-210张之间。

1.具有独立法人资格。

2.具有医疗服务资质。

3.具有养老服务行业管理经验及专业服务团队。

4.具有与其服务内容和规模相适应的经济实力。

5.无违法违规和失信记录。

6.不接受联合体投标，运营方不得以两家或以上法人组成联合体参与项目投标及运营。

7.可接受法人及控股公司、关联企业的资质和经营管理经验。    

8.经营有连续两次获评等级评定四级及以上的养老机构。

9.不接受挂靠投标，中标后不得转让、转包。

10.二级精神病综合医院的有关资质。

11.符合有关法律法规规定的其他条件。

12.意向运营方应在公告期内办理报名手续，并在公告截止日前向交易所指定账户交纳保证金。

一、标的按现状交付，在提交投标文件前，意向运营方应实地查看，与现场管理方联系了解标的包括权属、结构、面积、装修装饰、所处位置、周边环境等相关情况及现状。意向运营方一经提交投标文件，即视为其对标的现状无异议，并对存在或可能存在的瑕疵表示认可，且承诺因存在或可能存在的瑕疵造成的风险由意向运营方自行承担。

二、运营方需向委托方缴纳以下费用：

（一）风险保证金。运营方应按照项目国有固定资产投资额（10979.538万元）的1%一次性向委托方缴纳风险保证金110万元（于2024年5月31日前付清）。协议期满（15年）或终止，扣除运营方应当承担或拖欠的费用后，剩余部分退还给运营方，保证金不计利息退还。

（二）修缮维护发展资金。本着谁使用谁负责的原则，由运营方负责该项目所有固定资产的维修、维护、保养和更新改造费用。

（三）养老设施使用费和运营方投资概算

养老设施使用费即租金，是根据评估机构出具的相关评估报告标准数据如下：

1.已建成并配套有设施设备部分：2号、3号、4号、6号养护楼、附属用房已建成主体工程并已达到使用条件（不含设在6号养护楼2楼的光荣院）。鉴于光荣院设置在6号养护楼的2层，故6号养护楼每年的养老设施使用费由677000元/年调整为527000元/年。这5栋楼的养老设施使用费为：

参照区内养老机构公建民营模式的一贯优惠条件，第1-5年免缴养老设施使用费，第6年起至第15年租金按照291.4万元/标准的50%进行收缴，即需缴纳养老设施使用费为1457万元。

2.运营方进场要进行的投资概算有：对1号、2号、3号养护楼、附属用房、儿童福利院、社会救助站共6栋楼的玻璃进行改造，费用约333.35万元；4号、6号养护楼周边环境的绿化、亮化、硬化，建大门、停车场、围墙等，费用约280万元。

以上费用合计约613.35万元。

3.已建成未配套设施设备部分：1号养护楼已完成主体工程，未进行室内装修及未配套设施设备，第1-5年免缴养老设施使用费，第6年起至第15年租金按照113.9万元/年标准的50%进行收缴，即需缴纳养老设施使用费569.5万元。

运营方进场需进行的投入概算有：室内装修约806.53万元。    

4.运营方用于玻璃改造和1号养护楼室内装修及4号、6号养护楼周边环境的绿化、亮化、硬化，建大门、停车场、围墙等费用共1419.88万元（以最后审计结算价为准），从委托方应收租金2026.5万元中抵扣。结合建设实际情况，抵扣后剩余的租金606.62万元（以实际结算为准）需运营方分2次付清：首次在签订协议后10个工作日内缴纳400万元，第二次于2024年5月31日前缴纳206.62万元（分析表仅供参考，以实际结算为准）。

（四）协议签订之日起，委托方给予运营方为入住的政府基本养老服务保障对象按10:1比例（即10个特困人员配备1个护理员）配备的护理人员一年的基本工资及社会保险补贴（仅单位缴纳部分），基本工资按现行标准逐月发放，社会保险补贴含养老、医疗、工伤、失业和生育保险。

1.如果协议期满，运营方有意向续签协议的，应在协议期满前6个月提出续签书面申请，在同等条件下优先续签，协议有关条款由双方重新协商签订。

2.运营方在装修期结束并正式投入运营后的第1个运营年度内，项目的运营管理与服务应满足国家市场监督管理总局和中国国家标准化管理委员会共同制定的《养老机构等级划分与评定》(GB/T 37276-2018)中第5章5.4条和5.8条规定的基本要求和条件,即达到不低于四（星）级养老机构标准。同时，要配备物联网、安全设备、传感设备、门禁、监控等硬件设施，并通过信息管理平台、管理软件等实现老年人活动情况监测、门禁系统联动、智能化精细化管理。

3.项目在提供医养结合综合服务的前提下，运营方还应注意根据需求进一步拓展服务领域，通过智慧健康养老信息平台为老年人提供助餐、助浴、助洁、助行、助急、家政服务等线上线下生活居家养老服务。

4.入住率约定：运营后第一年入住率达到30%，以后每年增长5%，最后达到80%以上。

5.在经营期间,运营的房屋、设施设备等资产的维修、维护和绿化养护、水、电、气等设施使用费用以及产生的相关管理费用均由经营方承担，委托方应保证项目用水、用电、用气方面的优惠得到具体落实。

6.所有建筑项目需由委托方完成消防验收备案后移交运营方。

7.委托方应积极配合运营方申请运营补贴、建设补贴等方面的工作。

8.现社会福利院内的护理人员整体移交由运营方继续聘用，因个人原因不再留用的除外。

9.运营方在运营过程中,要认真总结经验,完善各项制度,切实履行全县养老福利事业发展的社会责任,探索建立医疗和养生养护相融合的健康养老、数据和服务相融合的智慧养老、基础养老和产业养老相融合的幸福养老等模式。

10.其他约定详见养老设施公建民营协议书，最终解释权归委托方所有。